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      行業動態

      全國首例小區車庫之爭,爭論仍在繼續!

      文字:[大][中][小] 2016/4/13    瀏覽次數:2099    

      南京市鼓樓區法院曾審理過“全國首例小區車庫之爭”,因涉及到眾多戶主的利益,被廣泛關注。近日,一些微信公眾號重新對該案作出報道,稱“南京鼓樓區法院一審作出判決:開發商將地下停車庫移交給業主委員會管理,全體業主享有地下停車庫的權益。”


      這條微信一發出,瞬間便火了。然而,作出此判決的鼓樓區法院卻及時站了出來,公開發出“鄭重聲明”,稱:全國首例小區車庫之爭,花落誰家?以生效判決為準!原來,這個被瘋傳的結果,并未生效,早已被撤銷,而真正的判決結果卻與之相差甚遠。



      網絡瘋傳:“小區車庫之爭一審落槌——歸業主”


      “本月12日,就南京星漢置業有限公司與星漢城市花園小區業主委員會的地下停車庫之爭案件,南京鼓樓區法院一審作出判決:開發商將地下停車庫移交給業主委員會管理,全體業主享有地下停車庫的權益。住宅小區的車庫到底屬于小區業主,還是屬于房地產開發公司?這是個帶有普遍性的問題。業內人士稱,此案判業主獲勝,在全國還屬首例,其法律意義十分重大。”


      以上便是網絡瘋傳的核心內容。而關于事件的起因,網上稱:“位于南京水佐崗的星漢城市花園小區共有59個地下車庫,開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個,其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此,業主委員會曾代表廣大業主,多次要求開發商將車庫歸還給業主,但開發商堅決反對。今年6月,業主委員會無奈之下,將開發商告上法庭。”



      事情真相:“車庫之爭”屬實 但一審判決早已撤銷


      小區車庫的歸屬涉及眾多業主的利益,這條微信一出現就備受關注,被眾人瘋狂轉發。但細看之下,不難發現其中的瑕疵:時間存疑。微信中所說的“本月12日”,到底是何年何月的12日?


      很快,作出此判決的鼓樓區人民法院便公開發出鄭重聲明,稱“此判決并未生效”,小區車庫的權屬問題,應以“生效判決為準”。


      原來,這條被瘋傳的微信,內容并不假,只是這份判決發生于2003年。一審宣判后,星漢公司不服,向南京中院提起上訴。南京中院經審理,認為原審查明事實不清,裁定“撤銷原判,發回重審”。



      真實判決:開發商支付業委會50萬車庫出售款


      經重審,鼓樓法院認為,業主委員會是業主大會的執行機構,體現的是全體業主的意志,本案所涉車庫的權利歸屬與全體業主均有利害關系,作為代表全體業主意志的原告有權提起訴訟。


      星漢城市花園小區規劃核準車庫數量為36個,實際建設59個,根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,超規劃建設的23個車庫應屬業主共有。規劃核準的36個車庫中,按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》第六條的規定,應有不低于15%(最低6個)的車庫為業主保留。


      因此,星漢城市花園小區業主實際有權取得的車庫為29個,原告要求確認其對小區全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權利,依據不足,法院不予支持。


      被告已交付了24個車庫,尚應向原告移交5個車庫。因被告應移交的車庫已實際出售給小區其他業主,原告要求移交車位的請求實際無法履行,故原告有權要求被告支付5個車庫對應的出售價款50萬元。


      綜上,2014年9月,鼓樓法院作出重審判決:判令星漢公司給付業主委員會車庫出售款500000元,駁回業主委員會的其他訴訟請求。


      宣判后,雙方均未上訴,該判決已生效。


      車位歸屬到底該如何認定?


      鼓樓法院介紹,隨著不動產市場的日漸發展成熟,《物權法》出臺后,根據第七十四條規定:建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。


      根據2004年12月15日當時有效的南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》,應有不低于15%(最少6個)的車位為業主保留。本案中,加上超出規劃的23個車位,原告總共應有29個車位。但被告目前已經將35個車位售出,原告實際享有24個車位,因此被告應向原告移交5個車位。


      “一個車位官司,兩次荒唐判決”


      然而,昨天發布了顏雪明的文章,標題是“一個車位官司,兩次荒唐判決”。他認為:

      重審判決仍然存在嚴重的低級錯誤。它根據南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》,判決開發商應把規劃內屬于自己的車位移交業委會6個,這個試行的規定是什么東東?無非是南京市政府甚至是下屬部門的紅頭文件,這個文件有什么權力規定,建設單位的財產要白送給買房人?這是剝奪所有權啊!從法制體系來講,涉及賦予或者改變所有權的事項,只有法律及行政法規可以規定,地方政府的文件規定了也是無效的。

      法官不了解這個法律常識已經令人驚訝,關鍵是最高人民法院關于區分所有權糾紛的司法解釋第十八條就明確說的是這個問題:“人民法院審理建筑物區分所有權案件中,涉及有關物權歸屬爭議的,應當以法律、行政法規為依據。”重審判決還引用了這個解釋的第六條,再往后翻一頁,不就看到這個重要內容了嗎?

      說這是個低級錯誤,因為它違反了法律常識和明確的法律規定;說這是嚴重錯誤,因為它給被告帶來了50萬元的損失,更鼓勵了違法強占他人財產的惡劣行為。這個判決不僅未能依法維護物權秩序,反而搞亂了物權秩序

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